广州二批土拍“硬菜”上场引54轮竞夺，预期未复，整场流拍两成，民企“稀缺”

来源：华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

土拍是硬菜楼市风向标。

7月18日，广州广州迎来了2022年第二轮集中土拍。批土拍上拍两竞拍结果显示，场引场流成民本次集中挂牌的轮竞14宗涉宅地中成功出让11宗，3宗流拍，夺预合计揽金209.56亿元，期未企稀缺流拍率约为21%。复整

其中，硬菜天河燕塘地块受7家房企争夺，广州共竞价 54 轮，批土拍上拍两最终触顶15%限价，场引场流成民进入摇号程序，轮竞结果将在7月21日揭晓。夺预值得注意的期未企稀缺是，这是广州2021年集中供地后，首次诞生的摇号地块。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在7月18日对《华夏时报》记者表示，“热点成熟区域依旧是拿地的主要选择，其他区域则能避开就避开，主要是开发商资金链相对紧张、企业风险仍未出清，国央企拿地也担心市场预期转淡，再加上市场回升基础不扎实，所以本年度第二批次拍地，依旧延续相对冷清的局面。”

近五轮规模最小的一次土拍

广州第二轮土拍共挂出14宗地块，涉及天河、海珠、荔湾、黄埔等区域，计容建筑总面积146.58万平，起拍总价约253亿元。而这也是广州近五轮土拍中，规模最小的一次。

相比于广州今年首轮土拍341亿出让金，本次土拍减少了约131亿元。

从出让的情况来看，各区域冷热不均。像海珠、荔湾、天河等热门区域，深获房企青睐。据广州中原研究发展部数据显示，本次广州土拍共有4宗地块溢价成交，均集中在海珠、荔湾以及天河区。

但有一点需要注意的是，不仅仅是区域之间冷热不均，连区域内部也有所分化。在本轮土拍中，天河区出让了两宗地块，但命运却截然相反，一宗摇号，一宗流拍。

据了解，需要摇号的是天河燕塘地块。其共获7家房企“抢夺”，在历经54轮竞价后，到达地价上限81.19亿元，溢价率15%，折合楼面价5.08万元/平，进入了摇号程序，结果将在7月21日揭晓。值得注意的是，参与“天河区燕塘地块三”摇号的房企嘉达是本轮土拍唯一的民企。

该地块位于天河中西部，西邻，南侧靠近环城高速，距离3号线梅花园站约500米距离，五站即可直达珠江新城。

据李宇嘉介绍，“地理位置很优越，配套成熟，周边项目已证明了销售端必然受欢迎，溢价收益的确定性较强。”

相反，另外一宗位于天河区的地块——育新街南侧地块，则遭遇流拍。

该地块临近天河智慧城，周边有火炉山森林公园等，距离最近的地铁站约有2.5公里，且附近有大量的握手楼和自建房。

对此，有业内人士表示，育新南街地块流拍与地块周边的环境有很大的关系。

李宇嘉也持相同观点。他认为，同在“宇宙中心”天河的育新街南侧地块，由于配套一般，（房企）担心市场不欢迎，则惨遭流拍。

此外，李宇嘉还指出，在市场回升基础不扎实，爆雷等风险事件还在冲击预期的情况下，（房企）拿地思路偏保守，确定性思路占主导。

政府让利明显

相较以往来说，本轮集中供地在竞拍规则上有所调整，大部分地块由“限地价+竞自持+摇号”改为了“限地价+摇号”。

也就是说，当地块竞拍到达封顶价，便会直接进入摇号环节，不再进行“竞自持”环节。

所谓的竞自持，就是开发商自行占有的商品住宅的面积，这部分资产归拿地企业所有。而自持部分不得转让、销售，只能对外出租。

对于土拍规则的调整，有业内人士指出，是为了降低房企成本，给房企让利，从而提升房企参与拍地的积极性。

除此之外，政府的供地思路也彰显了让利的特点。

李宇嘉指出，政府供地思路仍旧坚持，缩小供应量，优化供地区域，降低流拍对市场情绪的扰动，拿出优质地块，吸引开发商并给市场让利，国企央企托底，维持市场温度，逐步让土地市场回归至正常态势。

“但从拍地结果看，尽管政府思路达到了，但市场低迷的态势不容忽视。”李宇嘉说。

据了解，本次成交的地块中6宗底价成交、4宗溢价成交、1宗触顶进入摇号环节。此外，仍有3宗地流拍，流拍率达21%。

而这主要是供给端房企仍有所顾虑。

对此，李宇嘉认为主要原因在于，一是，供给端风险事件还在爆发，开发商经营思路整体上还是保卫现金流；二是，融资端并未好转。上半年各项数据都在环比改善，唯独到位资金中银行贷款跌幅继续扩大；三是，销售端回升的势头并不扎实。

值得注意的是，除了销售端回升势头不扎实外，李宇嘉还指出，销售端回升并未传导至拿地端。

据中原数据显示，2022年1-6月广州累计成交新房39618宗，尽管低于2019、2021年同期水平，但是仍在近5年中排名第三。

此外，月度成交呈现整体回升态势，6月份广州新房网签7776宗，环比增加26%，比去年同期成交增加10%。

而李宇嘉预计，“销售端热、供给端冷”的局面，还会保持一段时间。

“下一步，只有在商品房市场回升趋势确定，民企开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏。”李宇嘉指出。